フリーランスと住宅ローン

今年も間も無く終わりますね。

個人的にも結構大変な年でしたが、最後の最後で中古のマンションを購入しました。

余談ですが、今年の住宅需要はコロナで下がると当初言われていましたが、予想に反してかなり相場が上がっているようです。
そういう意味では今年買ったのはやや高値掴みだったかも知れませんが、自分達の住む家なのであまり必要以上に相場を気にするよりかは、自分達家族のタイミングと必要性を重視して買いました。

来年、相場は下がるとも言われていますがどうでしょうね。

さて、本題になりますが、多くの方と同じように僕も住宅ローンを使用して購入しました。
フリーランスや自営業はローンを組むのが大変とよく言われていますが、実際結構大変だったので、他の方の参考程度に僕の体験談をお話しできればと思います。

住宅ローンを組んだ方はよく知っていると思いますが、多くの住宅ローンは仮審査と本審査というのがあります。
当然、仮審査に通らなければ本審査は受けられません。

そこで、まずはいくつかの銀行に仮審査を出します。

借入の条件

僕が希望した条件ですが、

• 自分は今年37歳なので35年ローンは期間として少々長過ぎる
• 新築ではなくそこまで高い物件でもないため、長期ローンで月々の支払額をそこまで抑えなくても特に問題ない
• 自己資金は2割でいきたい。（諸費用は別でも可）

ということで、変動金利で金利を一番抑えられるパターンで借入を希望しました。

借入期間は25年で出しました。

仮審査の結果（その1）

ローンの申請は自分からでも出来ますが、不動産屋に一括で頼むことも出来ます。

そこで、不動産屋の提案も受けつつ僕は３つの銀行に出しました。

不動産屋にお願いすると、担当者によるかも知れませんが正式な結果が返って来る前に大体通りそうなのかどうかが不動産屋経由で早めに知ることができます。
不動産屋は銀行の担当者と電話で直接やりとりもするので、銀行の担当者から感触を聞けるみたいなんですよね。

そこで僕が聞かされたのは、・・・3つとも多分厳しそうという回答でした。

結構驚きつつガッカリしました。フリーランスは厳しいといっても、僕の場合同じ収入のサラリーマンより納税しているし、申請した銀行の中にはメインバンクとして使っている銀行もあったので、そういうのも見てくれたら案外いけるんじゃないか？とか思っていたからです。

いや〜、甘かったですね。

自己資金を3割入れられるなら土台に乗る（銀行は可能性があることを土台に乗るって言い方をしますね）と言う銀行もありましたが、「3割は正直ちょっと嫌だなぁ」というのが率直な感想でした。

※不動産屋から言われたので印象的だったのは、フリーランスとか自営業は「永住権の無い外国人と同じ扱いなんですよ」と言われたことでした。
永住権の無い外国人が悪いという意味は含めないですが、つまりローンを組める・組めないという視点に限って言えば、日本人扱いされないのとほぼ同義ということらしいんですね。フリーランスは。

ローン申請のため対策を考える

「このままではきっとダメになって終わってしまうだろう…。」と思ったので、不動産の担当者に電話をして別の金融機関も視野に入れつつ、一度打ち合わせさせてもらいました。

固定金利のフラットを使う

打ち合わせでは、担当の方から「フラットなら間違いなく通りますよ。」と提案されました。

実は僕は今期がフリーランス3期目なので、実績（決算）が2期分しかなかったのです。
これが結構足を引っ張っていて、フリーランスや自営業だと3期黒字だと経営が安定していると見做す金融機関が多く、2期しかないのはかなりのマイナス評価なんですね。

ただし、フラットの場合は1期分の実績だけで良いので、フリーランスでもローンが通りやすいという実情があります。

個人的な希望は変動金利での借入で、フラットは望んでいないので、一応審査には出してもらいましたが、僕は別のアピール方法を不動産屋に提案しました。

収入が安定していることを示す

僕の場合、フリーランスと言っても準委任での仕事なため、収入はかなり安定しています。

そこを客観的に証明するため、「確定申告書は第1表、第2表だけでなく、月別売上も記載されている青色申告決算書も添付しませんか？」と伝えました。
また、今年もほぼ終わりのため、「今年の申告書も仮で作成して提出してみたらどうでしょう？」とも伝えました。（税務署の印は当然ないので、あまり意味はないかも知れませんが。）

預貯金があることを示す

住宅ローンに限らず、不動産を購入するのに一番強いのは現金があることです。

僕は無趣味が講じて、そこそこ貯金があったため「通帳を見せて、いざとなればここから払えます。ということを示せたらどうですか？」と伝えました。

不動産の担当者からも「それはいいかもですね。」と言われました。

今年の申告書は色々あって作れなかったのでそれは実行しませんでしたが、それ以外は資料を作成して不動産屋経由で最終的に4つの銀行に提出してもらいました。

仮審査の結果（その2）

10日ほど経ってから、結果が返ってきました。

結果は以下の通りです。

• A銀行：お断り
• M銀行：借入希望額でOK
• R銀行：金利を提示しているよりやや高めならOK
• S銀行：借入額を減額するならOK（3割自己負担ならOK)

となりました。

結果としてM銀行のみが僕の希望条件でOKということなりました。

M銀行は「預貯金があるならかなりプラス評価になります。」と言ってくれた唯一の銀行で、やはり銀行によって評価基準がかなり違うんだなと思いました。

なお、このA銀行ですが、「あなたの仕事内容がよく分からないので、詳しく説明してほしい」と言われたので、A4 1〜2枚程度でSESと準委任契約を説明した資料も作成しました。
ダメでしたけどね。

本審査の結果

仮審査と本審査の違いは正直よく分からないですが、不動産屋の担当者から「M銀行の仮審査が通って本審査落ちた人は今までいないですね。」というささやかなフォローをもらいつつ、不安でしたが無事通りました。

※違いを知りたければ、ネットに色々情報が転がっているので調べてみると良いと思います。信憑性は不明ですが。

ちなみに本審査は2週間くらいかかるとかよく聞いていたのですが、なぜか本申請して4日で結果が出ました。

余談：実績が2期でも申請可能な銀行がある

フリーランスが住宅ローンを申請したい場合は、フラットの場合を除いて原則3期分の実績が必要なのは上述した通りですが、2期でもOKと明言している銀行があります。

それは新生銀行です。
ネットにも書いてありますし、電話でも聞いたので間違いないです。

なので、2期しか実績ないけど住宅ローンを使いたい人は検討して良いと思います。実際僕もどの銀行もダメだったらここを最後に申請してみようと思っていました。

なお、新生銀行は仮審査がなく本審査のみです。

申請したければ、色々と必要な書類を直ぐに用意しなければいけないので、 そこだけ気をつけましょう。

余談1：ITフリーランス向けの住宅ローンがある

この記事を書いていて知ったのですが、ITフリーランス向けの住宅ローンというのをソニー銀行がやっているようですね。

金利がどれくらいとか詳細はあまりネットに公開されていないようですが、フリーランスエンジニアなら詳しく話を聞いてみて良い気がします。

余談2：信用金庫とかにも行ってみた

まだ仮審査の結果が出ていなかった頃、一応地元の信用金庫に諸費用だけでも借りられるローンはないかと聞いてみました。

諸費用を別金融機関で借りることが出来れば、住宅ローンは3割自己負担でもまぁいいかなと考えたからです。

しかし、その信用金庫では「諸費用ローンなる商品はなく、いわゆるフリーローンになりますねぇ。」と紹介されましたが、金利が6%以上とかで「う〜ん…」という感じでした。諸費用だけならそこまで多額ではないので3%くらいなら考えたんですけどね。

信用金庫の変動金利住宅ローンを借りるという手段もありますが、信用金庫のだと1%余裕で超えちゃうんですよね。
それなら、フラットの方がいいしな。ということで、結果的にお世話になることはありませんでした。

ちなみにネットでも諸費用ローンがあるか探してみましたが、あっても金利4%越えとかだったので個人的にはあまり魅力的ではなかったです。

終わりに

フリーランスで住宅ローンを組む際のポイントをまとめます。

以上、少しでも参考になれば幸いです。